当5年前，天津市委副主委、天津市规划局副总工程师穆学明提出“京津合并”的构想时，北京市政府某高官一脸惊讶：怎么能手持长矛冲向风车？然不过几年，“大北京”蓝图便已进入庖丁解　牛阶段。

　　在“京津一体化”的引擎下，相关产业开始向环渤海经济圈战略转移，天津的房地产开发也随之　如火如荼。外飘窗、精装修、南派园林等新概念的流入，不仅让天津人眼前一亮，也让天津城市风貌彻底弃“土”从“洋”。如今，崭新的滨海新区与老城厢改造，已令北京人不得不对邻家小弟“天津卫”刮目相看。

　　现在去天津买房对普通北京人来说未免有些冲动，但当2008年通车的京津城际轨道将北京至天津的时间缩短到30分钟时，或许，移居天津，正如作家苏珊·桑塔格所说，时间模糊了一切，空间已不再重要，你所得到的，恰是一段不想身在别处的美好时光。

　　两年后的天津究竟会以怎样的面貌呈现在世人面前？5月22日，本报记者分赴天津老城区、滨海开发区及塘沽区，就当地房地产开发现状及未来走势进行了深入调查。

　　北京置业者初入滨海新区

　　从天津市区到滨海新区的轻轨穿海而过，40分钟左右抵达会展中心站，走出站台迎面吹来的是一阵清新的风，常年生活在北京，呼吸到这样清新湿润的空气，有一种神清气爽的感觉，放眼看去，沿着海岸线，一排排现代化的新建筑整齐地分布，不远处新的建筑正在施工之中，一派拔地而起的气势呈现在眼前。



　　图为正在建设中的万通新城国际及其围墙上的装饰画。该项目一期已售完，均价6500元/平方米，二期预计7500元/平方米。

　　塘沽单价从2000元攀升到5000元

　　塘沽区紧靠天津经济技术开发区，位于滨海新区的中心位置，目前新售楼盘均价已达5000元/平米以上��成为受惠滨海新区发展的新兴楼市区域。

　　在2003年以前，塘沽房价常年维持在1800元/平米的水平。根据戴德梁行的研究表明，真正使塘沽地区房地产市场焕发生机的，是顺驰的进入。顺驰于2003年底开始运作的莱茵春天，当时的市场均价为2800元/平米，比周边在售的商品房均价高出了整整1000元。

　　由此而来房价自然水涨船高，从2003年底的2000元/平米，涨到了2006年初的5000元/平米，两年多时间里房价上涨了150%.据戴德梁行天津部介绍，塘沽区当前的土地资源相当丰富，区政府仅在今年就有1000万平米的土地开发放量计划。塘沽区*大的本土房地产开发商贻成集团副总裁鲁英男向记者透露，随着整个京津冀地区产业链的转移，塘沽所在的滨海新区作为生产加工和物流中心的地位将会越来越高，而随之而来的人口迁徙，将会使目前的塘沽地区七八十万常住人口的总量达到150万左右。

　　据中原地产天津部透露，和记黄埔、新世界等知名开发商就曾派专人来此研究，而北京地产开发商融科智地与本地企业贻成集团合作在塘沽拿下7.6万平米的土地是小试牛刀，估计*迟2007年初该项目就将入市。

　　■周边楼市：万通带来北京买房人

　　走在滨海新区经济技术开发区的道路上，周围开阔而整齐，都是新建的社区，围绕着泰丰公园，**小区环形排开。“这里和天津核心区的价格相当，普通市民是没有能力承受这里房价的，外来的企业带来了很多买房人。”出租车司机周师傅表示。

　　在泰达足球场的六号门位置是万通在滨海新区的办公室，去年年底来自北京的万通正式在这个区域推出了万通新城国际，该项目是滨海新区档次*高、建筑面积达到百万平方米的国际化社区，由天津泰达集团和万通联手打造，操盘手万通时尚置业有限责任公司执行总经理汪庆宏说：“这只是万通在北京之外的**个产品。”

　　到目前，该项目的**期已经销售完。“在**期的销售中，有近一成是被北京置业者购买的，我们并没有刻意要求去北京推广。”汪庆宏认为，不能说此前没有北京人在天津置业，但真正形成规模应该是一些北京的开发商进入之后，带来了一些追随品牌的投资者，如万通、万科等，万泉新新家园的业主就曾来此投资。

　　随着滨海新区的招商，一些在北京的企业，如motorola企业的管理层在京津两地拥有住所的情形也越来越多。此外，不少来滨海新区旅游观光的北京人士，喜欢上这里的环境，他们经济状况充裕，就买下一套万通的小户型，还有买下两套投资的。当地的调查机构统计，外地购买者已经达到20%以上，35岁-45岁占多数。

　　未来几年内房价可能推至万元以上

　　黄小姐毕业于南开大学，毕业后在北京工作过相当长的时间，在她所熟悉的一个公司进入滨海新区发展后，她在2004年初选择了跳槽到这家公司工作，租住在晓园新村小区。“2005年下半年以前，一到晚上8点左右，整个区域特别安静，车位充裕，但从2005年下半年开始，这里的状况明显变化，晓园新村小区的车位开始拥挤，回来晚了就开始担心没有车位，小区出口的道路安装了红灯，但道路反而更加拥挤了。”黄小姐说，租住晓园新村小区的人，很多是和她一样新来滨海的员工，他们也和自己一样会考虑在滨海置业。

　　“滨海新区的发展主要是这两年的事，体现在房价上*明显，两年前管委会附近的一个项目卖到3000多元，我们还觉得高了，也卖的不好，谁会买这里的房子啊？没想到两年后就6000多元/平方米了，附近很多绿地原来圈起来是做球场的，看到房价涨了，也盖起了房子。”出租车司机周师傅在这里工作多年，滨海新区的范围不大，因为经常带客看房，他们这一行对各个楼盘的历史了如指掌，“伴景湾、金海岸、御景园邸的价格和过去的楼盘没办法比，我哥在这里买了金色阳光的房子是**小区，可能是滨海新区**个精装修的房子，低层带电梯，现在的二手房价估计至少要到六七千吧，几个山西人在同一个小区买房，邻居很多是外地人，包括北京来的。”

　　万通国际新城的一期已经销售完成，汪庆宏算了一笔账，整体的平均价格大约是6500元/平方米，现在正在考虑二期的价格，“应该是7500元/平方米左右，三期可能会到10000元/平方米的水平。”

　　6500元/平方米的价格水平是多高？与目前天津核心区的房价基本一致，但是一期真正的销售开始，到二期的价格确定，大约有5个多月的时间，5个月滨海新区核心区的价格上涨了1000元。而该项目的三期预计销售时间是2009年，也就是未来三年内，开发商要将滨海新区的价格推到万元以上。

　　“价格还会继续提高，我们在滨海新区的另一个地方拿了一块地，定位做滨海新区***的产品。”汪庆宏说。

　　的士司机周师傅对今后开发商要定万元的房价并不惊讶，他认为，这里的房价肯定还会上涨，“这里就是为各地来新区投资的高层人士准备的生活区域，价格上涨是必然的，这里不是建普通住宅的地方。”

　　摩根斯坦利已有进驻意向

　　王阿姨于五一前随某楼盘的看房团从北京前来滨海新区观光。“并不是要来买房，主要是想去看看。”“平时基本是自己开车，但这次坐轻轨感觉很清新，尤其是轻轨从海面上驶过，感觉很特别。”

　　多年前她曾经来过这里，但现在的变化太大了，泰达图书馆的先进性设计让她想到了国外的图书馆，“电子化在线**，全免费借阅，五层的现代化大空间，各种品类齐全的书籍，进入后一下子感觉像到了国外的一个图书馆。”

　　“从宜必思酒店的窗户向外看金融街，就像在国外的高楼大厦之中”她回忆说。进入金融街，眼前全是新建的现代风格明显的建筑群，包括酒店、办公楼、住宅区，不时还可以看到一些小洋楼式的餐饮、娱乐类的建筑。而宜必思酒店本来就是一家国际化的连锁**酒店。

　　“这里有举行过亚欧财长会议的酒店，国际影响很大”，的士司机都清楚，这里的酒店租金相当高，甚至超过市区，而且**酒店需要**，客源滚滚，这都得益于这里国际化的招商引资，商务谈判、商务考察都在这里，开发区管委会也位于此，各个进驻企业的管理层也在此进出。

　　金融街是滨海新区*早的生活区，已经比较成熟，伴随着国际化企业的入驻，**国际化的教育也在进入，泰达国际学校和滨海学校隔路相望，“这里都是双语教学，老外教，每年的学费要好几万。”周师傅对这里的教育很羡慕。

　　如果不是周围的写字楼招商广告和空置的底商在提示，这里还是一个新兴的城区，很多人都会在现代化的高楼大厦的包围下，误以为进入了国外的某个繁华城市。据了解，国际知名的投资银行摩根斯坦利、美林、花旗都已经对滨海新区的物业进行评估，摩根斯坦利已经在询问写字楼的报价，有进驻的意向。

　　万科、泰达、万通三巨头合作已定

　　近日，万科、泰达、万通三个地产巨头关于滨海新区25万平米地块的合作已然确定，这块地就位于万通新城国际之旁。据天津万科相关人员透露，对于此地块的实际操作会以万科为主导，包括项目的案名及定位等。三家合作方共同出资组建新的团队，大股东是万科。

　　“滨海新区的土地目前已经基本分配完毕，剩下的工作就是销售和建设，可以说这里的开发大局已经定下，万通和万科有幸成为分羹者。”外围的发展还会继续，但盐碱地的改造需要时间，生态保护区已经划定，滨海新区目前的核心区域的先发优势将日益体现出来。汪庆宏指出，而在这片土地建设的过程中，北京和天津的联系也会进一步加强，其中交通的改善和产业的转移日益紧密，会让北京和天津的关系变为东京和大阪的关系，产业链上互为依托，地产开发作为先行，将*早从这种趋势中受益。新区发展带来的地产投资机会吸引更多的北京投资者进入。

　　“我本人住在北京，从家里开车到办公室只要两个小时，城际快速交通建立起来后，到天津就只需要半个小时了，在北京住，堵车也要半个小时吧”，汪庆宏说。
　
　　滨海房价应力求缓慢增长 

　　不少楼盘单价达四五千元，房价过高不利吸引人才；老城区、滨海、杨村都具吸引力

　　■访谈动机

　　肖金成，国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长，“天津滨海新区发展战略研究”课题组的组长。

　　在这次2004年6月启动的课题中，肖金成和他的课题组成员**研究了滨海新区的功能定位、发展方向等诸多问题，并一一被“滨海新区十一五规划”所采纳。

　　究竟滨海新区全新的功能定位会给这个区域带来多少人口增长？快速增长的人口蕴含着多少房地产商机？在肖金成为滨海新区绘制的蓝图中，哪个板块更适合开发商发展？带着这些疑问，记者日前专访了肖金成。

　　2010年，人口将达到160万

　　随着产业的聚集效应，未来这里需要大量的管理、技术人员，也会吸引更多的大学生、研究生来这里安家落户，他们的户口也会随着迁移过来。

　　记者（以下简称记）：根据我翻阅的一些资料发现，滨海新区这几年的人口增长一直非常缓慢，为什么？

　　肖金成（以下简称肖）：滨海新区已经发展十年的时间了，这期间有一部分人虽然在新区工作，但一直住在市里，他们的户口也在市里，每天来往市里和新区之间；塘沽、大港、汉沽的人口数量变化也不大；只有一部分毕业的大学生来这里就业或者一些打工的人迁移到此，才给这里的人口增加了一些变化。截至2004年底，新区户籍人口108万人，常住人口135万人。

　　记：未来几年滨海新区的外来人口会有明显增长吗？

　　肖：肯定会。随着产业的聚集效应，未来这里需要大量的管理、技术人员，也会吸引更多的大学生、研究生来这里安家落户，他们的户口也会随着迁移过来。未来几年滨海新区的人口会有大幅增长。按照滨海新区的规划，到2010年，常住人口达到160万人，2020年超过220万人，2030年超过300万人。

　　政府应平衡市场供求关系，减缓房价增速

　　没有好的居住条件很难吸引人才，因此我们建议把沿海河两岸用做居住、商贸、旅游用地。这样会使居住用地的发展空间很大，土地供应也非常充足。

　　记：人口的迅速增长肯定会为房地产的发展提供广阔的空间，您怎么看目前滨海新区的房地产发展？

　　肖：滨海新区的房地产发展已经有几年时间了，目前价格上升很快，不少楼盘单价卖到了四五千元。购买力主要来自于三个方面，一是当地居民，此前很多人还持币待购，在房价迅速上涨的形势下，不少人开始停止观望转向购买；二是在新区工作的天津市里人，他们本来在市区住，不需要买房，因为看到新区房子的上涨空间才购买的；三是周边一些城市的投资客户，认为在这里购房有利可图。

　　记：您如何看待目前滨海新区的房价？

　　肖：房价发展的总体趋势应该是缓慢上升，这不但对于购房者，对于开发商也是有利的。过快的上升或者下降对大家都没有好处。作为政府来说，房价过高对于吸引人才也不利。因此，目前政府应该从增加土地供给的角度，平衡市场供求关系，力求使房价缓慢增长。

　　记：您觉得滨海新区的房地产发展空间如何？

　　肖：空间很大。考虑到未来的产业集聚、人才集聚，考虑到人的居住要求，没有好的居住条件很难吸引人才，因此我们的建议是把沿海河两岸用做居住、商贸、旅游用地。这样会使居住用地的发展空间很大，土地供应也非常充足。

　　记：您能不能具体说说滨海新区的城市总体规划？

　　肖：滨海新区城市空间布局应选择功能区带状模式而不是核心区环状扩散模式，我们所设想的滨海新区城市空间总体格局是一个中心城区、两个外围城区，中心城区依河傍路，外围城区形成独立组团，形成中部、北部和南部三大组团。此外还将在北部、南部、西部营造城镇群，以提升城市化水平、缩小城乡差距。

　　记：滨海新区按照地理区域从城市功能的角度会划分为哪几块？居住用地有多少？

　　肖：滨海新区城市功能的基本划分是：在开发区和塘沽城区规划建设综合服务区；在北至泰达大街、南至解放路所在海河口、西至塘沽站、东至东海路区域，形成商贸、金融、文化等大型公共设施聚集的标志性区域。这一地区作为滨海新区的核心地区，正在向CBD的方向发展。沿海河津塘路、津沽路之间的狭长区域以西规划为居住功能区，将黄港—黑猪河—海河—东干渠所围成的方块区域作为居住发展保留用地。

　　天津老区新城房地产发展均衡

　　与北京摊大饼的状况不同，天津老城区、滨海新区、杨村的房地产开发势头不相上下，可以把开发商吸引到这几个地方发展。

　　记：随着轨道交通的发展，到2008年北京到天津老城区、滨海新区的时间不过半小时左右，如果天津的房价与北京相比还有较大差距，会不会吸引很多北京人到天津居住？

　　肖：不会的，即使不考虑通勤成本也有个心理距离的问题。不排除有一部分人会把在天津置业作为居住休闲或者投资的处所，但是应该不多。一方面是天津的居住环境不足以作为休闲度假的地方；另一方面滨海新区主要是产业集聚区，居住的主体肯定是在这里生活工作的人，也不适合休闲。

　　记：天津目前吸引了不少外地的品牌开发商，天津的优势在哪儿？

　　肖：*主要的一点就是天津的房地产起步晚，市场化不充分，发展空间大。尤其是对于滨海新区来说，市场需求很大，就看哪个开发商可以把握住机会。

　　记：天津的房地产发展与北京相比有什么特点？

　　肖：非常不一样。北京经过*近几年的快速发展，出现“连绵化”情况，也就是“摊大饼”情况非常明显。虽然通州、顺义几个新城的发展较快，但远没有成为城市的副中心，开发商宁愿在城市边缘找地也不愿到这几个新城发展。天津的��况不一样，天津老城区、滨海新区、杨村这三个地方的发展势头都很猛，竞争力不相上下，可以把开发商吸引到这几个地方来发展。

　　记：杨村的竞争力是什么？

　　肖：杨村自古就是重镇，区位非常好，刚好位于京津塘发展的轴线上，离北京非常近，并且有自己的工业园区，高新产业的发展也不错。房地产发展潜力很大。

　　观点摘录

　　●天津房地产起步晚，市场化不充分，发展空间大，尤其是滨海新区市场需求很大，对外地开发商很有吸引力。

　　●房价过高不利于吸引人才，因此，政府应该增加土地供给，平衡市场供求关系，力求使房价缓慢增长。

　　●没有好的居住条件很难吸引人才，因此建议把沿海河两岸用做居住、商贸、旅游用地。这样会保证居住用地供应充足。

　　　●目前，滨海新区房价上升很快，不少楼盘卖到了四五千元，购买力主要包括当地居民、在新区工作的天津城区人、周边城市的投资客。

　　●杨村刚好位于京津塘发展的轴线上，离北京非常近，其工业园区的高新产业发展不错，房地产发展潜力很大。

　　外地房企革新老城区住宅品质 

　　2007年前，老城厢至少启动12个地块；位于海河沿岸的超大盘泰达城与天津湾也将揭开面纱

　　自2003年天津开始大规模旧城改造后，来自北京的开发商阳光100率先进入南开区红旗南路开发了阳光100国际新城，就此拉开了外地开发商抢滩天津老城区房地产市场的序幕。时至今日，天津中心区与海河沿岸已发生了翻天覆地的变化。到2008年，老城厢地块将全部启动完毕，而海河沿岸几个外地开发商与本地房企合作的超大住宅区也将揭开面纱。

　　破晓2003年

　　外地开发商促使天津住宅多样化

　　早在十几年前万科就打进了天津房地产市场，但外地开发商大举进入天津老城区则是近几年的事。

　　具有外资背景的开发商进津后，多以开发商业地产为主，如来自香港的恒隆，在和平广场附近开发了13万平方米商业；和记黄埔在地铁营口站正在开发一个集写字楼、购物中心为一体的大型商业体等。

　　而国内的开发商，则多半开发住宅，如金地、招商、富力、朗钜、复地、天鸿等知名房地产开发企业，在天津都有开发项目。

　　在据戴德梁行（天津）国际物业顾问研究部经理王红看来，外地开发商对天津房地产市场*大的影响就是令住宅产品更加多样化。

　　天津本土开发商比较传统，住宅多为行列式排列，户型设计也中规中矩，小高层所占比例非常少，而且基本上都是毛坯房。外地开发商进津后，极大地丰富了当地住宅市场的建筑风格。生态主义、新都市主义等新概念层出不穷；外飘窗、两居半、南派园林、精装修等多种手法的运用也为天津住宅市场注入了新鲜血液。越来越多地购房者买房从*初的解决居住问题上升到追求居住品质。

　　据了解，进入天津的外地开发商大多实力雄厚，一般拿地价格较高，所开发楼盘多为中**项目，品质好但价格高。

　　烈火老城厢改造

　　50.2亿元天价创天津土地招标史*高纪录

　　老城厢无疑是天津中心城区外来开发商“争食”*激烈的一个区域。

　　作为天津城市的发祥地，老城厢旧址是由东、西、南、北四条马路围合起来的面积达114公顷的区域，也就是过去所说的“天津老城”。天津市的别称———天津卫，也正来源于此。

　　过去这里是一片危陋平房。2003年6月1日，老城厢改造工程**启动，涉及各类房屋69万平方米、居民4万户，是天津市迄今为止拆迁面积*大、投资额*多的一次大型拆迁。

　　一年后的2004年8月，该地块开始了世人瞩目的招标出让。香港中新集团（控股）有限公司和北京新松投资集团，因综合水平**而击败天津本土开发商一举夺标，50.2亿元的中标价也创下了天津土地招标史上的*高纪录。

　　中新集团营销部总监陈宁是该项目主要操盘手之一。早在2003年，中新集团制定天津战略后，他就被派往天津谈地。“海河、梅江、南开区、河北区等好几块地我都谈过，但*后看中的却是老城厢地块”。

　　中新对老城厢的改造方案被称为“新建卫计划”。该方案将在老城厢114公顷的土地上建设一座集居住、文化、商业、商务、休闲娱乐、旅游和生态景观为一体的、气势恢宏的城市综合体。

　　知名住宅项目与北京同出一辙

　　2004年12月27日，伴随着一锨沙石洒落在奠基石上，由天津市政府指导、中新集团制定、多家开发商参与的新建卫计划正式启动。陈宁告诉记者，新的老城厢被重新规划的道路分成14个地块，规划总建筑面积225万平方米，其中住宅128.9万平方米，公建96.1万平方米，计划5年完成。

　　记者在天津老城厢施工现场看到，现在已有8个地块入市，启动了4个项目，包括中新开发的后现代城、11号公馆和来自广州富力地产开发的天津富力城、来自江苏的金盛地产开发的金盛广场。

　目前只有天津富力城和后现代城两个项目开盘，而这两个项目，均是北京同一案名项目的“翻版”。

　　从中新集团手中买到地块的天津富力城总经理张璇向记者表示，自富力走出广州、制定**战略后，天津就成为其在**布局的一枚重要棋子。据介绍，天津富力城占据老城厢5、6、7号三块地，总建筑面积72万平方米。去年7月开盘，精装修，起价6800元/平方米，目前价格已涨到8000-9000元/平方米。

　　后现代城是中新集团开发的项目，今年4月开盘，均价7300元/平方米。陈宁介绍说，该项目二期将6月开盘，价格也会相应上涨。

　　今年下半年还将陆续开发6块地

　　据陈宁向记者透露，今年下半年，老城厢还会有6块地陆续开发。其中三块由中新集团开发，为后现代城后期项目；2号、3号两块地则由中新控股的一家子公司———中新置地开发；10号地由上海投资股份开发。“明年年底以前至少会启动12个地块，到2008年将全部启动完毕。”陈宁说，这一规模庞大的旧城改造已不局限于房地产开发，而是一个城市品牌的再造。争取在2010年前，这个凝结着天津600年历史的老城能以崭新的面貌出现在世人面前。

　　纵观老城厢的开发，令人惊讶的是，这个天津百年老城的城市品牌再造工程迄今为止竟没有一家天津本土开发商参与。

　　对此，王超认为，天津本土开发商思路与外地开发商是不同的。由于**楼盘受众窄，销售周期较长，回款速度较慢。实力稍弱的本土开发商大多心有余而力不足。

　　星光海河八节点

　　北京大房企纷纷联姻当地开发商建大盘

　　除老城厢旧城改造外，天津中心城区的海河改造、奥体工程、城市交通网络改造等一系列工程也进行得如火如荼。

　　天津房地产市场也因此出现了海河沿线、西奥板块等热点区域。外来开发商大举进入这些热点区域后，或与本地开发商或结盟合作开发，或独立开发各自为王。

　　海河改造于2002年底启动，两岸构建了河北区中心广场、和平区和平广场等“八个节点”，分别实施不同的改造方案。它不仅是天津一项重大的城市形象工程，也关系到两岸居住环境的改善。因此，海河沿线也成为各地开发商竞相争食的一个热点区域。

　　在**节点，天津泰达与北京万通、上海广洋等合作开发了150万平方米的泰达城，包括110万平方米的住宅和40万平方米的公建。在第六节点，天津市房地产发展集团与北京天鸿宝业合作开发了规划建筑面积超百万平方米的天津湾，该项目未来将建成一个集购物中心、写字楼、**住宅、滨水公寓、**酒店、精品商业街、城市公园等于一体的综合性城市功能区。

　　而在**节点，金融街于去年8月已取得了津门、津塔两个地块。据金融街控股副总经理高靓介绍，金融街将在此建设一个包括**写字楼、五**酒店、综合性商业在内的商务区，其中津塔高度超过了300米，将成为天津市的标志性建筑。

　　■*新动向

　　住宅开发向外环线扩张

　　目前外环线郊区新盘扎堆，房价每平方米4000元左右

　　和所有大城市房地产发展脉络相同的是，目前天津住宅市场也在积极向外环线以外的郊区拓展。

　　万科与招商地产合作的西部新城、金地开发的格林世界等都位于外环线外的西青区、津南区。

　　王红分析说，由于市区土地越来越稀缺，大盘势必将集中在外环以外。

　　据统计，天津2005年推出的35块土地中，位于中环线以内的只有7块，总面积14万平方米，仅占全部面积的7%.未来市中心共建用地比重将进一步加大，住宅用地则主要集中在次中心区和郊县。

　　“目前随着天津工业东移趋势的日趋显著，东部将成为未来投资重心，部分人群也将迁往东部。”王红还指出，东丽区已成为今年重点开发区域，集中了东丽湖万科城、朗钜天域、城市阳光、香港花园等大量新盘。

　　据王超介绍，天津市沿外环线规划了8个卫星城镇，市区只保留了450万人口，70万人口将迁到近郊，现在规划的9条地铁线也是按人口外迁方向规划的。因此，住宅市场向外环线发展已是大势所趋。

　　中原提供的数据显示，2004年中心城区商品房交易量为778万平方米，2005年这一数字达550万平米左右。郊县住宅成交量已和市区平分秋色。预计今年，以普通住宅为主的郊县楼市成交量有望**超过市区。

　　2008*快30分钟来往京津 

　　届时，城际发车间隔*小3.5分钟；公路也将**提速，京津塘高速公路二线单程约1小时，三线正在规划

　　现在时    公路遇堵需2小时城际列车80分钟

　　目前，从北京到天津主要依靠京津塘高速公路和京津城际列车。

　　公路：京津塘高速公路早在1991年开通，运行了15年后，公路的承载能力大大下降，但车流量却与日俱增。跑运输生意经常往来于京津之间的赵师傅说：“上世纪90年代，我以时速100公里行驶，1个半小时可到达天津。

　　现在，上午10点以后再走此路，堵车时常会发生，能开到70公里就不错了，一般要2小时才能到达天津。“

　　铁路：相比公路，京津城际列车是两城之间*便捷的交通方式。

　　北京开往天津每天有11趟列车，*早一班8：35，*晚一班18：30，行程1小时20分钟，票价有25、30、35元三种。

　　（天津开往北京的也如此）。这比起公路节省了不少时间成本。并且，京津塘高速是围绕在两个城市外围，下了高速还需要走一段城市公路才能到达市区，而北京站、天津站都位于繁华的市区，下火车即到市区，非常方便。

　　未来时  “二线”1小时抵津城际轨道30分钟

　　现在，天津市正在建设京津塘高速公路二线、京津城际轨道，它们将进一步缩短京津两地的距离。

　　公路：京津塘高速公路二线起于北京朝阳区西直河附近的五环路，终点为天津塘沽北塘镇，全长177.8公里，已于去年6月开工，计划明年底完成主体工程，2008年奥运会前确保全线通车。届时，走京津塘高速公路二线将比走现在的京津塘高速公路省时近一半，即1小时左右可以抵达。

　　京津塘第三条高速公路尚在规划之中，位于京津塘高速公路南部，由北京的南四环经河北廊坊到天津石各庄镇。

　　铁路：京津城际轨道全长115公里，由北京南站始发直抵天津站，全线将建设4座车站：北京南站、亦庄站、永乐站和天津站，并预留天津段的武清站。去年已开工，预计明年12月建成，2008年7月投入运营。建成后，时速可达200公里以上，京津之间直达列车全程运行只需30分钟，*小发车间隔3.5分钟，早晚高峰时段可以实现列车连发，真正实现铁路公交化运营。

　　天津看台

　　中心城区添“四环”

　　现在时：三环半通车

　　目前，天津市中心城区的交通干线主要是内环、中环、外环三条。东南半环也已建成通车。

　　未来时：“四环”时速80km

　　天津的第四条环线开始了建设。该线由东南半环、西北半环组成（东南半环已通车）。西北半环上部分立交桥已经开建，预计明年建成通车。

　　届时，东南、西北两个半环将正式“接轨”贯通，提速津城中心城区交通，车速可达80公里/小时，绕市中心城区转一圈只需40分钟。

　未来，天津会以三环为核，形成14条放射线，连通市中心和四面八方。

　　地铁：天津市区规划建设7条地铁线。记者在天津看到，目前1号线已经建成，此前已试运行了一段时间，不久后将正式运行。今年，地铁2、3号线也开始建设。根据规划，“十一五”期间天津要建成地铁2、3、9号线，开工建设4、5号线，到2010年累计实现轨道交通通车总里程130公里。

　　津滨新建第3条快速路

　　现在时：轻轨、公路均需40分钟

　　目前，从天津到滨海新区主要的出行方式是乘坐津滨轻轨或高速公路班车。

　　轻轨：从天津中山门到塘沽，上下班高峰时*高每5分钟发一次车，闲时*低每20分钟发一次车。票价5元，耗时约40分钟左右，运营时间是早上6：30到晚上21：00.高速公路班车：从天津到塘沽的高速公路班车车次很多，类型不一。

　　从天津站到塘沽市区（洋货市场），票价8块，一般耗时在1个小时以内。从中山门到塘沽的班车票价6块，一般耗时40分钟左右。

　　未来时：津滨大道08年通车

　　预计今年下半年，天津市区至滨海新区的一条新的快速通道津滨大道将开工建设，2008年6月竣工通车，成为继目前连接天津市中心城区与滨海新区两条快速通道———京津塘高速公路、津滨高速公路之后的第3条快速通道。津滨大道规划长度39.9公里，双向8车道。