5因素助推 高房价已成中国经济一大不稳定因素  

    　自2000年以来，房地产价格持续上涨。从2007年上半年情况来看，房价增势未改。从长期来看，在我国经济持续快速发展和高速城市化的进程中，房价下跌的可能性不大，住房价格的上涨将可能是一个常态。

    　导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的。**、良好的经济基本面推动了房价的上涨；**，城市拆迁和投机炒作导致房屋需求过度旺盛；第三，成本是推动房价上涨的内在因素；第四，结构性矛盾未得到根本解决；第五，影响房价上涨还有其他深层次因素。

    　房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。**，房价上涨过快导致居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费；**，房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距；第三，房价持续过快上涨*终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序的**，进而给国民经济带来剧烈震荡；第四，高房价推动下的房地产业粗放式经营，是导致我国能源、资源高消耗的重要原因之一；第五，房价的过快增长会影响城乡统筹发展；第六，房价的过快上涨将带动城市商务成本的提高，降低城市的综合竞争力。

   　 自2000年以来，房地产价格持续上涨。在2004-2006年期间，房屋销售价格指数分别为109.7、107.6和105.5，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续4年超过5%。

    　从2007年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改。今年1-6月份，**70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。其中，近几年房价膨胀较快的地区主要有北京、天津、大连、沈阳、厦门、青岛、深圳、成都等城市，其房价涨幅在很多时候都超过**平均水平，而2004、2005年间房价上涨过猛的部分城市（如上海），自2006年以来房价涨幅有所回落。

　　五大因素相互作用共同推升房价上涨

    　导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，既有经济快速发展、城市化进程加快的合理因素，也有国内外资本投机炒作的影响，既有居民住房消费观念的影响，也有监管不力和制度缺失的制约。

    　**、良好的经济基本面推动了房价的上涨。国外的经验表明，房地产价格的走势与一国的经济发展水平、城市化进程密切相关。以美国为例，1964-2003年间，美国新建住宅中位数售价增长了9.3倍，其中东北部增长幅度高达12倍；**范围内存量住宅中位数售价的涨幅达到7.5倍，其中西部地区增长9.2倍。按平均数计算，新建住宅价格增长了近11倍，存量住宅价格增长8倍多。

    　从我国的情况来看，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展也得益于国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的提高。

   　 1998年到2006年，我国国内生产总值由84402.3亿元增长到209406.8亿元，扣除物价因素，年均增长9.2%；同期我国的城市化率由33.35%提高到43.9%，每年约增加1.3个百分点。从居民购买力来看，1998年到2006年，城镇居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比价计算，年均增长8.9%；2006年底，我国城乡居民本外币储蓄存款余额高达16.7万亿元，客观上具备了较强的住房消费能力。随着收入增长和储蓄水平的提高，城镇居民改善和提高住房条件的要求日益增加。老职工以旧房换新房，小房换大房；新职工则通过按揭、负债的方式购房。特别是住房制度改革以后，房产归属关系发生了变化，住房成为家庭财产的重要组成部分，计划经济体制下被压抑的住房需求得到释放。

    　**，城市拆迁和投机炒作导致房屋需求过度旺盛。过度的市场需**房价上涨的重要推动力量。住房需求可分为自住性需求、强制性需求（政策性需求）和投机性需求。其中，大量的自住性需**住宅房地产市场健康发展的重要保证，由于自住需求增加带来的房价上涨具有合理性。而被动性需求和投机性需求的大量存在导致房地产需求过度，是推动房地产价格不健康上涨的重要因素。

   　 被动性需**指由于旧城区改造和拆迁力度的加大，在拆迁货币化的推动下，居民“不得不”买房或租房的需求。近几年，各地政府出于城市建设和旧城改造等政绩需要大规模拆迁，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的**性数据，但是，我国各大城市的拆迁确实非常普遍。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，拆迁因素对我国各地房地产市场的刺激作用是世界其它各国根本无法比拟的。

  　  投机和投资性住房需求主要是为了出售或出租而形成的需求。房价的过快上涨引起了越来越多的短期炒作行为。特别是在一些大城市、特大城市，国内的民间资金以及国际游资纷纷进入房地产市场。而投机的大量存在又反过来推动了房价的继续上扬，形成了投机与房价上涨相互推动的恶性循环。目前，关于房地产投资的定位和统计没有明确规定，具体测度也很困难。但通过已售而未住的比例可以在一定程度上反映这一问题。据不完全统计，上海、北京、南京、杭州、宁波等房价上涨较快的城市，房屋的“空住率”都高于20%。

    　第三，成本是推动房价上涨的内在因素。房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等，土地价格和建材价格的上涨，使房地产开发成本不断提高，对房价上涨形成了推动力。

    　首先，土地交易价格不断上涨。土地是一切经济活动的载体，随着工业化和城市化建设的推进，产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求，大量的土地资源被占用，土地供需矛盾紧张，土地交易价格不断上涨。另外，土地价格的不断攀升，也受到了地方政府的利益驱动。

    　目前，土地的收入是地方政府财政的支柱。据统计，2003年上海的卖地收入为216亿元，相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大，在这一过程中，地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考虑，地方政府缺乏抑制房价上涨的动力。在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格更是大幅上涨。土地交易价格上涨增加了房地产开发成本，推动了房屋销售价格的上涨。（完）