硬件得过硬

　首先是地段。对于企业而言，“时间就是**”表现的更加彻底，好地段保证企业综合节奏的加快，提速财富增值。河南新田置业总经理丁盟说：“好地段意味着便捷的交通通达度，优越的公共配套以及区位品质潜力。”

　其次是建筑和安装。建安阶段一定要舍得投入，建材、外立面、停车场、电梯、空调配备、新风系统等这些实实在在的硬件是客户每天都感受和体验的，时尚的建筑外立面给人尊贵的品质感，让使用者身在其中时时刻刻体会到尊严，足够的停车位和电梯不致使客户无畏的浪费时间，本次“郑州已投入使用写字楼缺陷调查”中停车位和电梯两项指标满意度高的写字楼整体排名均靠前则有力地证明了这一点，中央空调和新风系统能明显改善写字楼空气质量增强舒适度。

　写字楼配套也很关键。写字楼底商招商时**咖啡厅、茶楼、饭店的引进，满足了客户商务谈判的需要，设置就餐楼层或综合小超市满足写字楼客户的日常就餐和购物，这些都会给客户带来极大的方便。

　软件得过关

　前期定位好比多米诺骨牌的**张牌，直接影响到后期的销售、招商和经营，目标客户定位准确，后期销售率、出租率肯定高，客户定位也基本上决定了写字楼的品质定位，好比世界500强客户肯定会选择城市标地性写字楼作为办公场所，因为这是企业身份及品质的象征。

　随着经济的发展，“服务”成为激烈竞争胜出的关键因素，现在任何一件大宗商品都有售后服务，房产的软件服务——物业管理当然要出色，才能使客户满意。物业管理随着客户的需要是在升级的，从*初基本的保安保洁服���逐步向细节化、人性化趋势发展，清洁、安防高科技设备的引入和全天候监控，节日氛围、生态健康氛围的营造中体现出来的细节能让客户体验到写字楼管理的细致和周到。**的物业管理服务给客户以信任感，客户习惯后自然对写字楼产生一种依赖感，这也就是有些地段不佳、品质一般的写字楼颇多忠实客户的秘诀所在。郑州未来物业管理有限公司总经理张印告诉记者：“未来物业在为客户提供生态、健康办公环境方面的投入很大，这是物业管理的发展方向。”

　开发商品牌对经营写字楼的影响也很大，同样的地段，建筑档次相当的写字楼，绝大多数企业会选择万科开发的写字楼，而非名不见经传的开发商所开发的写字楼，好品牌意味着实力强、可信度高，甚至能成为使用者的一种炫耀，开发商品牌建设无形中能增强写字楼的魅力。

　后续营销是关键

　河南索克物业有限公司总经理姜芳指出：“商务地产的二次开发很重要，包括烂尾写字楼的盘活和写字楼经营过程中的再营销。”写字楼的商用性质，决定了其使用者有一定的流动性，一段时间内某企业相邻的两家企业都搬走了，势必会影响到该企业员工的心情，同时会使业主收入有损失。此时，后续营销能起到关键作用，集中统计写字楼中的已搬走企业，做宣传吸引新企业落户，增进写字楼人气的同时也使业主资产保值增值。郑州未来物业管理有限公司总经理张印说：“后续营销应注重质量，比如招商前期对商户的资质、声誉做初步调查，以增强写字楼办公和谐氛围，引入新企业后，应注重举办一些新老用户共同参与的活动，便于以后相处融洽。”

　后续营销过程中，还应注重客户资料的积累，不断开拓新的客户渠道，迅速使企业落户，增强写字楼使用的连续性，提高入住率和出租率。如能有意识的将大型实力企业引入写字楼落户，借助实力企业的品牌影响力定能助招商一臂之力，也有利于增强已入住企业的稳定性，这同样是品牌的魅力所在，也是重要的一个后续营销技巧。