上海市政府已开始收紧房地产市场奔跑的速度，未来五年，沪地产增速将被控制在8%-9%左右。

　　近日，记者获悉，受上海市发改委委托编制的《上海十一五房地产发展规划》(以下简称《规划》)已经定稿，这份规划为未来五年上海房地产的走势定下了基调。

　　《规划》的参与者，上海固定资产投资建设研究会副理事长戴晓波告诉记者，未来五年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一，总额约为5000亿元。按该发展思路，上海“十一五”时期每年房地产投资将在1000亿左右，这只相当于2004年前后上海房地产投资的规模。虽然这个额度延续了“十五”时期房地产的投资比重，但由于上海固定资产投资整体增长速度已经明显放缓，房地产投资增幅也将明显低于“十五”水平。

　　“未来的五年对上海来说，比刺激房地产发展更为‘紧迫’的任务，也许倒是控制房地产投资增长速度，使之不至于发展过快。”戴晓波说。

　　土地大量批租时代终结

　　《规划》课题组在报告中建议：未来上海房地产理想的发展速度，应是对经济增长的贡献保持在8%-9%左右，以维持上海房地产“可持续、稳定的发展”。

　　而为了实现这样的增长速度，上海未来五年将通过控制土地开发速度来牵制房地产开发的步伐。“这就是说，未来约一半左右的房地产开发，将是存量土地开发，以前曾经出现的土地大量批租的时代结束了。” 戴晓波说。

　　戴晓波表示，上海固定资产投资的增长轨迹，遵循了经济增长方式从资源阶段、投资阶段到**阶段的轨迹。他认为，“十一五”将是上海迈进**经济的起点，届时，房地产的比重将有所减弱。

　　据介绍，8%-9%的增速实际上低于新加坡、香港平均12%的水平。上海财经大学房地产经济研究中心印堃华接受记者采访时���为，由于上海房地产在过去五年累计形成的发展惯性，控制其发展规模不是上策。他认为房地产现在已经达到8%的贡献率，从长远看，保持在12%-15%将是较好的状态。

　　“支柱产业”头衔之争

　　数据显示，过去十年，上海工业建设投资比重从60%降至30%左右。房地产业从2000年开始填补工业“部分退出”留出的空白，增加值从3.75亿元增长到373.2亿元，增长近10倍。投资从90年代初不足10亿元，增至2002年的720亿元，占全市固定资产投资比重的33%。此后，上海房地产的投资规模每年都保持着“三分天下有其一”的地位。增加值则更是从2003年的980亿元起，按每年10%以上的速度增加，其对经济增长的贡献也在7%以上，成为名副其实的“支柱”。

　　从金融方面看，房地产的支配程度日益加深。上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款在2004年已经累计增加1023亿元，占全部贷款新增额的76%，这1023亿相当于当年上海新房销售总额的一半还多。也就是说，上海中资银行的绝大多数业绩增长依赖于房地产。

　　国民经济过度依赖房地产业，引起了政府的忧虑。去年房地产业调控政策出台后，情况开始急转直下。政府基于打压房产投机为目的的调控措施，其效果已经出现了某种偏离，表现为房地产消费需求受到了抑制。同时，在上海“十一五”规划中，房地产业未被列入“支柱产业”行列，而是被定位为“阶段性支柱产业”。

　　实际上，按照支柱产业的定义，对GDP贡献率在6%以上即成为支柱产业。上海房地产在2001年就已经达到6.4%，此后一直以超过10%的速度增加，到目前已经稳定保持在8%以上。戴晓波认为，由于上海在新兴主导产业中寻找新支柱产业尚未有结果，房地产业的支柱地位至少应该坚持到2020年。

　　无法回避的房价上涨问题

　　4月以来，据上海市房产交易中心发布的抽样调查显示，由于市中心供应量有限，刺激了挂牌房源的成交率和成交速度，内环区域价格出现了微涨。部分地区的楼盘销售再度出现火爆场面。

　　据了解，中央对房价上涨的严控态度，使上海方面将“稳定房价”当作一项政治任务来抓，官方没有就房市转暖发表评论，对房价可能的上扬更是讳莫如深。

　　《规划》课题组有关专家告诉记者，上海从部门经济向市场经济过渡的过程中，房地产业是*早向市场放开的，发展到如今已经成为上海市市场化程度*高的产业：超过80%的上海房源掌握在市场主体而不是部门手中，房地产带动的就业人口超过6.5万人，比90年代末翻了三番。

　　而由于市场化程度较高，在房地产业出现了与我国现行体制不相容的问题，比如房价上涨过快等问题。现在针对房价所采取的一系列调控措施，大多带有计划经济体制的某些烙印。从长远看，这是否有利于房地产的健康发展，将有待时间的检验。